金茂如意府米宅

金茂如意府位于郑州郑东新区北龙湖核心板块，是中国金茂与保利联合开发的高端改善型社区。项目自 2023 年交付以来，在市场上引发了较多关注，尤其在米宅网等专业房产平台上有详细评测。以下从项目定位、产品细节、市场反馈及配套等方面综合分析：

一、项目基础信息

• 位置与规划：位于众意西路与朝阳路交汇处西南角，属于北龙湖南岸板块，临近地铁 6 号线小营站（约 600 米）和 8 号线小营站（约 594 米）。项目占地约 83 亩，容积率 1.69，规划 18 栋 7 层洋房，共 577 户，主力户型为 143-185㎡四房，精装交付，定位为 “性价比版金茂府”。
• 开发商与物业：由郑州展辉置业（金茂控股）开发，物业公司为陕西邦家物业，物业费 6.6 元 /㎡/ 月，属于北龙湖高端住宅的正常水平。

二、产品亮点与争议

（一）核心优势

1. 科技系统：延续金茂 “府系” 基因，引入地源热泵、毛细管网、置换式新风等 12 大科技系统，实现室内恒温（20-26℃）、恒湿（30%-70%）、恒氧（新风量≥30m³/h・人），并通过智能灯光、全屋净水等提升居住舒适度。
2. 精装品质：配备德国博世厨电、摩恩卫浴、怡口净水等一线品牌，玄关柜、厨房吊柜等收纳空间设计合理，主卧套房带独立衣帽间和浴缸，细节处理较精致。
3. 社区环境：采用围合式布局，楼间距达 30-50 米，景观设计以水系、竹林、草坪为主，配备儿童乐园、室外会客厅等设施，整体风格偏中式轻奢。

（二）主要争议

1. 交付降标：2024 年 6 月交付后，部分业主反馈精装标准缩水，如全屋智能系统减配、园林景观与宣传不符，导致二手房挂牌价较新房下跌约 15%，投资客集中抛售加剧市场波动。
2. 配套滞后：规划中的国际学校、商业综合体尚未落地，目前主要依赖周边熙地港、龙湖里等商业配套，距离三甲医院（如郑大一附院郑东院区）约 4 公里，日常就医便利性一般。

三、市场表现与价格走势

• 新房价格：2025 年 5 月在售房源均价约 4.5 万元 /㎡（毛坯限价 3.84 万 /㎡+ 精装），与北龙湖其他高端项目（如融创壹号院 6.5 万 /㎡）形成价差优势。
• 二手房动态：2025 年 4 月挂牌均价约 4.2 万元 /㎡，环比下跌 0.77%，部分房源因投资客抛售降价至 4 万元 /㎡以下，租金回报率仅 1.5%，低于北龙湖平均水平。
• 竞品对比：同区域中海九号公馆（3.2 万 /㎡）因交付品质稳定，二手房溢价率达 10%，而如意府因口碑问题二手房价较中海低 12%。

四、米宅网核心评测观点

1. 优势认可：米宅网在 2023 年评测中肯定了项目的科技系统实用性和精装细节，认为其 “用金茂府 8 成配置实现 6 成价格”，适合追求品质但预算有限的改善客群。
2. 风险提示：指出项目位置偏离北龙湖核心豪宅区，东侧紧邻碧桂园豫府等竞品，且交付后出现的降标问题可能影响长期保值性。
3. 购买建议：建议优先选择中高楼层、楼王位置房源，避开临近加油站和规划学校的楼栋；若考虑投资需谨慎，当前市场环境下自住属性更突出。

五、周边配套与未来潜力

• 交通：除现有地铁 6/8 号线外，规划新增轨道交通 22 号线（沿北三环 - 龙湖中环路敷设），预计 2026 年后通车，将进一步提升区域通达性。
• 商业：3 公里范围内有熙地港、龙湖里等购物中心，2025 年新增如意运河休闲带、欢乐沙滩公园等文旅项目，预计 6 月开放，将丰富休闲消费场景。
• 教育：周边有河南省实验小学北龙湖校区、郑州七十五中，但优质公立学校学位紧张，需关注划片政策变动。

六、总结与建议